Gegen Ende der festgeschriebenen Zinsbindung Ihres Immobilienkredits ist es Zeit, sich um die Finanzierung der verbleibenden Schulden zu kümmern. Die können Sie zu diesem Zeitpunkt dann auch sehr gut auf veränderte Situationen anpassen.
Anschlussfinanzierung gut planen
Natürlich gibt es auch bei der Anschlussfinanzierung wieder einen entscheidenden Kostenfaktor: die Zinsen. Aber auch so bietet sie Ihnen Möglichkeiten, neue Ansätze zu verfolgen. Ein Überblick:
- Umschuldung oder Prolongation: Zunächst wird finanztechnisch unterschieden, ob Sie für Ihre Anschlussfinanzierung bei Ihrer bisherigen Bank bleiben oder dafür die Bank wechseln. Sofern Sie die Bank wechseln, spricht man von Umschuldung. Sofern Sie bei der bisherigen Bank bleiben, ist das eine Prolongation. Tatsächlich ist die Umschuldung etwas komplizierter, denn als Kunde durchlaufen Sie hier den kompletten Finanzierungsprozess noch einmal. Denn natürlich will die neue Bank erneut Ihre Bonität überprüfen. Außerdem muss auch das Grundbuch geändert werden, was in der Regel durch eine Grundbuchabtretung von der bisherigen Bank zur neuen Bank erfolgt.
- Auslauf der Zinsbindung: Der richtige Zeitpunkt für die Prolongation oder Umschuldung ist das Auslaufen der Zinsbindung. Sie haben vielleicht bei Ihrem Immobiliendarlehen eine Laufzeit von fünf, zehn, 15 oder 20 Jahren vereinbart. Dann müssen Sie spätestens mit dem Ende der Laufzeit für eine Anschlussfinanzierung sorgen. Tatsächlich ist es aber so, dass Sie nach zehn Jahren - egal, für welche Laufzeit Sie den Vertrag abgeschlossen haben - ein Sonderkündigungsrecht besitzen. Deshalb raten auch viele Experten dazu, dass Sie eine Laufzeit von mindestens 15 Jahren vereinbaren, weil Sie dann vom 10. bis zum 15. Jahr genügend Spielraum haben, um eine Anschlussfinanzierung zu organisieren. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 489).
- Forward-Darlehen: Aber auch so können Sie für die Anschlussfinanzierung vorsorgen: mit einem Forward-Darlehen. So können Sie sich die aktuellen günstigen Darlehenszinsen bis zu drei Jahre im Voraus sichern. Sie müssen dazu einen erhöhten Zinssatz zahlen. Und: Das Forwarddarlehen kann nicht einfach wieder aufgelöst werden, wenn zum Beispiel die Zinsen dann bis zum Ende Ihrer Zinsbindung weiter sinken. Ihr Vorteil ist die gute Planbarkeit und die Zeit, die Sie für diese Planung gewinnen.
- Finanzierung anpassen: Sie bewohnen in der Regel bereits über ein Jahrzehnt Ihre Immobilie. In dieser Zeit kann sich viel geändert haben: Ihre persönliche und finanzielle Situation. Aber es kann auch sein, dass Sie weiteren Investmentbedarf für die Immobilie sehen. Deshalb ist der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung auch gut dazu geeignet, zum Beispiel die Raten anzupassen oder über weiteren Finanzierungsbedarf zu reden.
Die Gespräche zur Anschlussfinanzierung sind eine gute Gelegenheit, mit Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater generell Ihre finanzielle Situation und Ihre Wünsche zu erörtern. Sprechen Sie das offen an, damit Sie gemeinsam gute Lösungen dafür finden.
