BGH-Urteile

Aktuelles rund um die Immobilie und die Miete

Sofern Sie eine Immobilie oder Wohnung vermieten oder kaufen, gelten für Sie bestimmte Regeln. Ein Überblick über interessante Urteile der letzten Monate.

Zum Thema Wohneigentum gibt es jede Menge Rechtsprechung. Insbesondere rund um die Miete werden immer wieder Streitigkeiten vor deutschen Gerichten ausgetragen, manchmal unnötig: Denn viele Dinge sind eigentlich schon weitestgehend geklärt.

Urteile rund um die Miete

Wenn Sie Streit mit Ihrem Mieter haben, sollten Sie sich zunächst erkundigen, ob für Sie ein Gerichtsprozess überhaupt Aussicht auf Erfolg hat - ein Überblick über einige höchstrichterliche Urteile der vergangenen Monate:

  • Reinigung der Fensterelemente: Die Mieter einer Loftwohnung wollten den Vermieter verbindlich dazu verpflichten, vierteljährlich Fensterelemente, die für sie selbst nur schwer zu erreichen wären, zu putzen - der Vermieter hatte es bis dahin halbjährlich auf eigene Kosten gemacht. Die Revision ließ der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. August 2018, Az. VIII ZR 188/16) gar nicht erst zu und begründete ziemlich klar, warum diese auch keinen Erfolg haben würde: Für den Mieter besteht kein Rechtsanspruch auf Reinigung von Fenstern.
  • Wärmebrücken und ihre Auswirkungen: In einer Wohnung entstanden Schimmelschäden, das Amts- und das Berufungsgericht stellten hier einen Sachmangel fest, obwohl das Haus nach den zum Bauzeitpunkt bestehenden Regeln der Baukunst errichtet worden war. Dem widersprach der Bundesgerichtshof in einem Urteil (Urteil vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17) und stellte klar, dass Wärmebrücken nicht automatisch einen Sachmangel darstellen. Alleine darauf dürfe sich eine Mietminderung nicht begründen - sehr wohl aber natürlich weiterhin auf Bauschäden, in diesem Fall aufgrund von schadhaftem Mauerwerk.
  • Einbauküche durch den Mieter: Eine Einbauküche, die ein Mieter selbst eingebaut hat, bleibt bei der Ermittlung der Miethöhe unberücksichtigt, egal, was im Mietvertrag vereinbart wurde. So urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 24.10.2018, Az. VIII ZR 52/18) - und erklärte anderslautende Klauseln im Mietvertrag für unwirksam. Der Vermieter darf also die Einbauküche nicht als Grund für eine besondere Mieterhöhung angeben.
  • Mietminderung mit Grenzen: Will ein Vermieter einen Mangel beseitigen und verweigert der Mieter dies, dann ist der Mieter ab sofort nicht mehr zur Mietminderung und auch nicht zum Rückbehalt berechtigt. So sah es der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.04.2019, Az. VIII ZR 12/186) und hob damit das Urteil der Vorinstanz auf. In diesem Fall verweigerte der Mieter die Mängelbeseitigung aus Beweissicherungsgründen, weil er einen entsprechenden Rechtsstreit um die Mietminderungen mit dem Vorbesitzer nicht abgeschlossen hatte. Er wurde gekündigt; zu Recht, wie das Gericht urteilte.
  • Fachgerechter Einbau von Rauchmeldern: Die Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern besteht mittlerweile in Deutschland fast flächendeckend. In Wohnungseigentumsgemeinschaften kann es natürlich vorkommen, dass Eigentümer schon vor dieser Pflicht einen Rauchmelder eingebaut haben - und dass dann zum Beispiel die Gemeinschaft einen fachgerechten Einbau über ihren Verwalter anstrengt. Dem können sich die schnellen Wohnungsbesitzer nicht entgegenstellen, wie nun der Bundesgerichtshof entschied (Urteil vom 07.12.2018, Az. V ZR 273/17). Sie müssen also die Kosten der Gemeinschaft für den Neueinbau von Rauchmeldern und deren Wartung dennoch tragen.
  • Zustimmung zum Verkauf: Ist vom Verwalter die Zustimmung zu einem Verkauf einer Eigentumswohnung einmal erteilt worden, so darf sie nicht widerrufen werden. So entschied es der BGH (Urteil vom 06.12.2018, Az. V ZB 134/17). Nachdem mehrere Wohnungseigentümer einen Verkauf der Wohnung nach der Zustimmung des Verwalters in die Wege geleitetet hatte, widerrief dieser seine Zustimmung gegenüber dem Notar - woraufhin das Grundbuchamt die Eintragung verweigerte. Zu Unrecht, wie die Richter urteilten.

Es gibt viele weitere Urteile, die Ihren Umgang mit Mietern regeln. Einen Überblick über relevante Urteile bieten sowohl die Broschüren der Eigentümervereinigung Haus&Grund als auch des Mieterbundes - es ist in vielerlei Hinsicht ein guter Tipp, sich beide zu kaufen, denn sie spiegeln die beiden relevanten Blickwinkel wider.

Praxistipp:

Bevor Sie sich mit Ihren Mietern vor Gericht streiten, sollten Sie immer beachten, dass es für Sie keinen Automatismus beim Gerichtsentscheid gibt. Sprich: Es gibt für Sie immer das Risiko, dass Sie einen Streitfall verlieren könnten. Auch deshalb ist es oftmals sinnvoll, sich - wohl informiert - gütig zu einigen.

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