Mietrechtsurteile

Viele Regeln für Vermieter

Das deutsche Mietrecht ist sehr mieterfreundlich. Immer wieder urteilen Gerichte in Streitfällen – ein Überblick mit einigen aktuellen Urteilen.

Viele Details im Zusammenspiel zwischen Mietern und Vermietern sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ab Paragraf 535 geregelt. Und bei der Durchsicht der Paragrafen wird schnell deutlich: Mieter genießen einen besonderen Schutz in Deutschland. Bestimmte Standardfälle – wie etwa eine korrekte Betriebskostenabrechnung – sollten eigentlich kein Grund mehr für Streit sein, denn sie sind gesetzlich geregelt.

Aktuelle Mietrechtsurteile

Dennoch streiten sich Vermieter und Mieter sehr häufig vor Gericht. Und wenn die Streitigkeit grundsätzliche Bedeutung erlangt, dann urteilt über solche Fälle auch sehr häufig der Bundesgerichtshof (BGH). Ein Überblick über aktuelle Urteile rund um das Mietrecht:

  • Untermieterlaubnis ohne Beweisgründe: Untermietverhältnisse sind oft kompliziert; und auch Sie als Vermieter schauen möglicherweise mit Argwohn darauf, denn Sie haben nicht so recht Einfluss darauf, wer da nun einzieht. Das bestätigt nun das Landgericht Berlin in einem Urteil (vom 11.4.208, Az. 66 S 275/17) erneut. Denn, so die Richter, zwar müsse ein Mieter dem Vermieter gegenüber plausible und wahrheitsgemäße Angaben über ein Untermietverhältnis machen. Beweise muss er allerdings nicht vorlegen. Der Mieter hat als Grund angegeben, dass er sich aufgrund des geringen Einkommens und des Leistungsbezugs über das Jobcenter die Wohnung sonst nicht mehr leisten könne. Der Vermieter kann hierfür keine Beweise verlangen. Das Urteil ist rechtskräftig.
  • Mietminderung wegen Geruchsbelästigung: Immer wieder ein Streitpunkt ist auch die Frage nach Mietminderungen; hierzu gibt es zahlreiche Urteile. Geruchsbelästigung durch ein kaputtes Küchenrohr würde Sie als Vermieter – zumindest nach Ansicht der Richter am Landgericht Berlin (Urteil vom 01.03.2018, Az. 67 S 342/17) zehn Prozent der Miete kosten. Zumindest dann, wenn aufgrund der Raumgestaltung die gesamte Wohnung von der Geruchsbelästigung betroffen ist.
  • Einsichtsrecht bei Heizkostenabrechnungen Die Betriebs- und Heizkostenabrechnung korrekt durchzuführen, sollte Ihnen wichtig sein. Grundsätzlich haben hier Mieter auch recht viele Rechte. Der Bundesgerichtshof entschied nun (Urteil vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17), dass ein Mieter selbst die Einsicht in die Heizkostenabrechnung von Nachbarn verlangen darf, wenn ihm seine Verbrauchswerte – in diesem Fall verlangte der Vermieter 42 bzw. 47 Prozent der jeweils gemessenen Verbrauchseinheiten – unplausibel erscheinen. Er muss an dieser Belegeinsicht nach Auffassung der BGH-Richter noch nicht einmal ein "besonderes Interesse" nachweisen.
  • Schadensersatz auch ohne Fristsetzung Weil ein Mieter Schimmelbefall einer Wohnung zu verantworten hatte, forderte der Vermieter für den entstandenen Schaden 5.171 Euro plus Zinsen an Schadensersatz. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.02.2017, Az. VIII ZR 157/17) gab dem Vermieter Recht. Insbesondere unterstrichen die Richter in der Urteilsbegründung, dass die Forderung nach Schadensersatz auch ohne einen vorherigen erfolglosen Ablauf einer Frist zur Schadensbeseitigung möglich ist.
  • Grundsteuer verfassungswidrig: Auch ein Grundsatzurteil des Bundesverfassungsgerichts (Urteil vom 10.04.2018) ist für Sie als Hausbesitzer wichtig. Denn die Verfassungsrichter sehen die bisherige Bewertungsgrundlage für die Grundsteuer – das sogenannte Einheitswertverfahren – als verfassungswidrig an und verlangen vom Gesetzgeber hier Veränderungen bis zum 31. Dezember 2019. Hier wird es also in den nächsten Monaten gravierende Umbrüche geben. Als Vermieter können Sie die Grundsteuer übrigens über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Der Weg vor Gericht sollte auch für Sie als Vermieter immer der letzte Weg der Konfrontation sein. Sofern Sie mit Ihrem Mieter auf Augenhöhe kommunizieren und Ihre Rechte und Pflichten kennen, ersparen Sie sich viel Ärger.

Praxistipp:

Oftmals treffen sich Vermieter und Mieter vor Gericht, weil sie ihre eigenen Rechten und Pflichten unterschiedlich einschätzen. Dabei ist hier wirklich sehr viel durch Gesetze und Urteile geregelt. Eigentümergemeinschaften informieren genau darüber, wo für Sie als Vermieter Handlungsspielräume bestehen und wo nicht. Informieren Sie sich lieber vor der Eskalation des Streits.

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