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Was Sie bei der Mieterhöhung beachten müssen

Was Sie in diesem Artikel lernen

Was die Rahmenbedingungen für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung sind

Wie Sie eine Modernisierung finanzieren können

Warum eine Modernisierung lohnend sein kann

Einleitung

Wenn Sie als Vermieter eine Modernisierung durchführen, können Sie die Kosten dafür unter bestimmten Bedingungen auf die Mieter umlegen – allerdings sollten Sie sich hier strikt an die Vorgaben halten, sonst droht Ärger.

Was die Rahmenbedingungen für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung sind

Als Vermieter möchten Sie eine Modernisierung oder Sanierung durchführen. Davon profitiert auch der Mieter, denn seine Wohnqualität steigt – je nach Maßnahme sinken auch die Energiekosten. Deshalb dürfen Sie einen Teil der Kosten auch weitergeben. Ein wesentlicher Faktor für eine Mieterhöhung ist, wie umfassend eine Modernisierung ist. Ein Überblick:

Höhe bei Heizungsanlagen: Sofern Sie als Vermieter Fördermittel für den Einbau einer Heizung in Anspruch nehmen, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen, können Sie die Miete um 10 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Allerdings: Sie müssen hier Fördermittel und pauschal auch 15 Prozent für die Erhaltungskosten abziehen. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch, Paragraf 559e.
Höhe bei Modernisierungsmaßnahmen: Modernisierungsmaßnahmen können Sie als Vermieter mit 8 Prozent auf die Miete umlegen. Allerdings gilt dies nicht pauschal: Erhaltungsmaßnahmen dürfen zum Beispiel nicht umgelegt werden. Zudem gibt es generelle Deckelungen der Mieterhöhung. So muss die Mieterhöhung nach einer Modernisierung auf maximal drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren begrenzt sein – hier gibt es eine Staffelung je nach Quadratmetermiete.
Kappungsgrenzen: Zudem gelten die ohnehin möglichen Mieterhöhungsmöglichkeiten. So darf die Miete generell nicht um mehr als 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren erhöht werden. Sofern von den Landesregierungen aufgrund der angespannten Wohnungslage bestimmt, wird diese Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabgesetzt. Rund um die Mietpreisbegrenzung gab es weitere Versuche, so zum Beispiel den Berliner Mietendeckel, der aber vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurde.
Kleinere Modernisierung: Alternativ darf bei kleineren Modernisierungen optional ein Betrag von 10.000 Euro umgelegt werden. Hiervon muss aber ein Instandhaltungsanteil von 30 Prozent abgezogen werden. Und: Mieterhöhungen der letzten fünf Jahre werden hier angerechnet.
Musterschreiben: Gehen Sie auf Nummer sicher und teilen Sie Ihren Mietern die Mieterhöhung rechtssicher mit. Hauseigentümerverbände bieten hierfür passende Musterschreiben an.

Sie müssen übrigens Ihre Mieter auch darüber unterrichten, wann und in welchem Umfang Sie eine Modernisierung oder Sanierung durchführen wollen. Auch hierfür gibt es Musterschreiben. Zudem kann es sein, dass Ihre Mieter für diesen Zeitraum auf eine Mietminderung bestehen.

Finanzierung rund um die Modernisierung

Eine kleine Renovierungsarbeit kann vielleicht aus dem vorhandenen Budget bezahlt werden. Eine Modernisierung hingegen ist meistens schon deutlich teurer, etwa, wenn Sie ein Badezimmer auf den neusten Stand bringen. Auf unterschiedlichen Wegen können Sie das finanzieren – oder Geld sparen. Ein Überblick:

Finanzierung: Je nachdem, wie umfangreich eine Modernisierung ausfällt, kostet sie auch. Natürlich kann Ihnen Ihr Bankberater dazu eine passende Immobilienfinanzierung anbieten. Und: Sollte für Ihre Maßnahme eine Fördermöglichkeit bestehen, dann lässt sich diese in der Regel ohne Probleme integrieren.
Förderung: Fördermittel und Investitionszuschüsse zur energetischen Sanierung gibt es bei der KfW-Bank oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Es lohnt sich für Sie, auf diesen Seiten mal zu stöbern.
Steuerbonus: Gerade, wenn die staatlichen Förderprogramme vielleicht nicht ausreichend sind und Sie diese nicht beantragen, profitieren Sie dennoch zumindest von einer Steuerermäßigung für eine energetische Sanierung. Dieser Steuerbonus beträgt pro Wohnobjekt 20 Prozent bei einer Höchstsumme von 40.000 Euro. Er kann für drei Jahre angesetzt werden. Zusätzlich können eine Baubegleitung und Fachplanung sogar direkt zu 50 Prozent abgesetzt werden.

Besonders aufwändig ist natürlich eine umfassende energetische Sanierung. Hier sollten Sie in jedem Fall vor einer Maßnahme einen Energieberater kontaktieren, um Sinn und Umfang der Maßnahme auszuloten. Aber auch schon bei kleineren Maßnahmen ist es wichtig, dass Sie mehrere Angebote unterschiedlicher Handwerker einholen. Nur so können Sie Preis und Leistung vergleichen.

Praxistipp:Warum eine Modernisierung lohnend ist

Für Sie haben Modernisierungen im Sinne von Instandhaltungen oder gezielten Verbesserungen der Wohnqualität viele Vorzüge. So lässt sich die Vermiet- und Verkaufbarkeit der Immobilie erhöhen. Wenn das nicht geplant ist, ist es dennoch langfristig eine gute Investition. Denn wer seine Immobilie regelmäßig „wartet“, verhindert einen Instandhaltungsstau, der zu Bauschäden und -mängeln führen kann – und somit zu einer sehr teuren Sanierung.