So planen Sie die Anschlussfinanzierung

Was Sie in diesem Artikel lernen

Was der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung ist

Was Sie bei einer Anschlussfinanzierung beachten sollten

Wie Sie konkret die Anschlussfinanzierung organisieren sollten

Einleitung

Wenn Ihr Immobilienkredit ausläuft, müssen Sie sich häufig um einen neuen Kredit kümmern. Eine gute Planung hilft Ihnen dabei, die Anschlussfinanzierung zu regeln.

Eine Anschlussfinanzierung gut planen

Gegen Ende der festgeschriebenen Zinsbindung Ihres Immobilienkredits ist es Zeit, sich um die Finanzierung der verbleibenden Schulden zu kümmern. Die können Sie zu diesem Zeitpunkt dann auch sehr gut auf veränderte Situationen anpassen. Ein Überblick:

Umschuldung oder Prolongation: Zunächst wird finanztechnisch unterschieden, ob Sie für Ihre Anschlussfinanzierung bei Ihrer bisherigen Bank bleiben oder dafür die Bank wechseln. Sofern Sie die Bank wechseln, spricht man von Umschuldung. Sofern Sie bei der bisherigen Bank bleiben, ist das eine Prolongation. Tatsächlich ist die Umschuldung etwas komplizierter, denn als Kunde durchlaufen Sie hier den kompletten Finanzierungsprozess noch einmal. Natürlich will die neue Bank erneut Ihre Bonität überprüfen. Außerdem muss auch das Grundbuch geändert werden, was in der Regel durch eine Grundbuchabtretung von der bisherigen Bank zur neuen Bank erfolgt.
Auslauf der Zinsbindung: Der richtige Zeitpunkt für die Prolongation oder Umschuldung ist das Auslaufen der Zinsbindung. Sie haben vielleicht bei Ihrem Immobiliendarlehen eine Laufzeit von fünf, zehn, 15 oder 20 Jahren vereinbart. Dann müssen Sie spätestens mit dem Ende der Laufzeit für eine Anschlussfinanzierung sorgen, denn in aller Regel bleibt eine Restschuld übrig. Tatsächlich ist es aber so, dass Sie nach zehn Jahren – egal, wie lange Sie den Vertrag abgeschlossen haben – ein Sonderkündigungsrecht besitzen. Deshalb raten auch viele Experten dazu, dass Sie eine Laufzeit von mindestens 15 Jahren vereinbaren, weil Sie dann vom 10. bis zum 15. Jahr genügend Spielraum haben, um eine Anschlussfinanzierung zu organisieren. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 489).
Wahl der Finanzierungsform: Je nach finanzieller Situation können Sie sich bei der Anschlussfinanzierung zwischen einer Fortführung der Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen oder für einen Modernisierungskredit als Privatkredit entscheiden. Ein Privatkredit ist im gesamten Ablauf wesentlich einfacher gehalten, hat aber den Nachteil, dass die monatlichen Raten recht hoch ausfallen können.
Forward-Darlehen: Aber auch so können Sie für die Anschlussfinanzierung vorsorgen: mit einem Forward-Darlehen. So können Sie sich aktuell günstige Darlehenszinsen bis zu drei Jahre im Voraus sichern. Sie müssen dazu einen erhöhten Zinssatz zahlen. Und: Das Forward- arlehen kann nicht einfach wieder aufgelöst werden, wenn zum Beispiel die Zinsen dann bis zum Ende Ihrer Zinsbindung wieder sinken. Ihr Vorteil ist die gute Planbarkeit und die Zeit, die Sie für diese Planung gewinnen.
Finanzierung anpassen: Sie bewohnen in der Regel bereits über ein Jahrzehnt Ihre Immobilie. In dieser Zeit kann sich viel geändert haben: Ihre persönliche und finanzielle Situation ist vielleicht eine andere. Aber es kann auch sein, dass Sie weiteren Investmentbedarf für die Immobilie sehen. Deshalb ist der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung auch gut dazu geeignet, zum Beispiel die Raten anzupassen oder über weiteren Finanzierungsbedarf zu reden.

Die Gespräche zur Anschlussfinanzierung sind eine gute Gelegenheit, mit Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater generell Ihre finanzielle Situation und Ihre Wünsche zu erörtern. Sprechen Sie das offen an, damit Sie gemeinsam gute Lösungen dafür finden.

Konkreter Ablauf einer Anschlussfinanzierung

Zeitpunkt festlegen:

Zunächst sollten Sie sich Gedanken darum machen, wann Sie genau die Anschlussfinanzierung umsetzen wollen. Sprich: Am besten ist das der Fall, wenn die Zinsen niedrig sind. Das Problem dabei: Niemand kann in die Zukunft schauen. Deshalb ist es ein besserer Ansatz, dass Sie sich überlegen, welche monatliche Rate Sie sich maximal leisten können und wollen und dann abzuwarten, bis die Zinsen möglichst in diese Nähe rücken.
Zusätzliche Finanzierungswünsche:

Vielleicht stehen Modernisierungen oder Sanierung an? Informieren Sie sich darüber, welchen Finanzierungsbedarf Sie dafür haben und holen Sie Angebote dazu ein.
Individuelle Situation analysieren:

Hat sich Ihre berufliche oder familiäre Situation geändert? Analysieren Sie auch das kritisch und faktisch. Das gelingt zum Beispiel gut mit einem klassischen Haushaltsbuch.
Finanzierungsgespräch führen:

Schon im Vorfeld sollten Sie aber das Gespräch mit Ihrem Finanzierungsberater suchen und mit ihm die konkreten Anforderungen an eine Umschuldung oder Prolongation besprechen. So können Sie in Ruhe auch schon alle notwendigen Unterlagen zusammentragen.
Finanzierungsvertrag abschließen:

Wenn dann für Sie nach Abwägung aller Risiken der richtige Zeitpunkt zur Anschlussfinanzierung gekommen ist, sollten Sie den Finanzierungsvertrag abschließen. Sollten Sie Unsicherheit darüber haben, ob die Zinsen steigen könnten, dann können Sie sich die zum Abschluss gültigen Zinsen mit einem Aufschlag sichern als Forward-Darlehen. Bei der DSL Bank ist das bis zu fünf Jahre im Voraus möglich.

Praxistipp

Sofern Sie weitere Investitionen in Ihre Immobilie planen, können die stark geförderten Kredit-und Zuschussprogramme der KfW für Bestandsimmobilien eine gute Ergänzung Ihrer Finanzierung sein. Sprechen Sie darüber mit Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater.

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Haben Sie kein Problem damit, etwas kurzfristiger zu planen, nutzen Sie unsere Sollzinsanpassung für Ihre Anschlussfinanzierung. Legen Sie bereits drei Monate vor Auslauf Ihres Baudarlehens Ihren neuen Sollzins fest und bestimmen Sie die Laufzeit der neuen Zinsbindung selbst.

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