Oft bringen Kunden zum Finanzierungsgespräch ein Exposé mit, das ein stark sanierungsbedürftiges Haus beschreibt. Das führt zu vielen Problemen.
Als Finanzierungsberater müssen Sie sich nicht selbst einen Eindruck vom Zustand einer Immobilie machen. Aber schon aufgrund von Fotos und auch Beschreibungen erfahren Sie oft von Baumängeln.
Mit viel Risiko: Baumängel bei einer Immobilie
Ein Altbau birgt viele Tücken, Mmanche bereiten große Probleme: die Baumängel - ein Überblick:
- Instandhaltung versus Sanierung: Rein definitorisch gibt es einen großen Unterschied zwischen einer normalen Instandhaltung und einer aufwändigen Sanierung. Bei der Instandhaltung wird der Zustand der Immobilie zeitgemäß erhalten. Unterbleibt diese lange Zeit dann können sich kleinere Schäden "aufstauen" und irgendwann zu großen Schäden werden, die die Bausubstanz angreifen. Dann ist eine aufwändige Sanierung notwendig.
- Kosten einer Instandhaltung: Natürlich kann auch eine Renovierung, etwa bei einem Umzug, oder eine normale Instandhaltung hohe Kosten verursachen, wenn beispielsweise Ihr Kunde sprichwörtlich anstelle der Messing-Armaturen gerne goldene Wasserhähne anbringen möchte. Aber in der Regel ist das überschaubar. Als Beispielrechnung: Immobiliengutachter nehmen bei einer Immobilie ab etwa 12 Euro pro Quadratmeter als notwendigen Instandhaltungsabzug pro Jahr an.
- Kosten einer Sanierung: Eine Sanierung wird zwangsläufig sehr viel teurer und wird auch vom Ablauf her wesentlich komplizierter. Das zeigt schon das Vorgehen der Immobiliengutachter: Für Baumängel an der Substanz setzen sie keine Pauschale an, sondern machen sich vor Ort ein Bild von der Lage und versuchen, die möglichen Sanierungskosten zu kalkulieren und als wertmindernd anzusetzen. Beispiel: Sollte in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus die Elektroinstallation marode sein, dann können hierfür schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr entstehen - denn nur selten sind hier nur Teilarbeiten möglich, weil ein Elektroinstallateur ungern die Haftung für nicht von ihm selbst verlegte Kabel übernehmen möchte. Im Prinzip rechnet der Gutachter alle Einzelposten durch.
- Indizien für Baumängel: Es gibt eine Vielzahl von Indizien, die auf einen Baumangel und damit auf eine aufwändige Sanierung hinweisen können. So ist schon das Baujahr interessant und das Datum der letzten Sanierung. Aber auch der lange Leerstand einer Immobilie ist ein wichtiger Hinweis. Schließlich ist es auch interessant zu erfahren, aus welchem Jahr die Heizungsanlage stammt. Gibt es aussagekräftige Bilder von der Immobilie, können sich auch hier Hinweise verbergen: Schimmelflecken, merkwürdige Risse, feuchte Stellen. Auch so gibt es im Exposé oft Hinweise, etwa wenn eine nicht zeitgemäße Einfachverglasung der Fenster beschrieben wird.
- Tücke mit der Eigenleistung: Viele Ihrer Kunden behaupten gerne, dass sie handwerklich begabt seien und eine Sanierung selbst durchführen können. Doch das ist oft eine Selbstüberschätzung. Gestehen Sie ihnen ruhig im Rahmen der sogenannten Muskelhypothek leichte Renovierungsarbeiten oder auch Planungsarbeiten zu - eine fachgerechte Sanierung kann hingegen nur Fachpersonal durchführen.
Für die Sanierung einer Immobilie stehen zahlreiche Zuschuss- und Kreditprogramme der KfW zur Verfügung, die Sie eventuell in die Gesamtfinanzierung einbinden können.
