Wie Sie Ihr Baudenkmal sanieren und modernisieren

Ein Baudenkmal ist keine Immobilie nach Schema F. Es ist reizvoll darin zu wohnen, die Modernisierung oder Sanierung – selbst bei nicht umfassenden Maßnahmen – aber auch eine Herausforderung. Ein Überblick:

• Kostenschätzung für Arbeiten am Denkmal: Es fängt schon mit der Kostenschätzung für eine Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme an. Es ist im Vorfeld oft nicht final abklärbar, welche Kosten insgesamt tatsächlich entstehen. Niemand kann nämlich in die Wände schauen. Oftmals lauern hier teure Überraschungen. Das gilt selbst bei vermeintlich kleinen Arbeiten.
  
• Architekten beauftragen: Gerade, wenn die Sanierungsmaßnahmen umfangreicher sind, sollten Sie einen Architekten mit der Planung und vor allem mit der Bauaufsicht beauftragen. Denn es ist für einen Laien schwer zu beurteilen, ob Maßnahmen in guter Qualität durchgeführt wurden. Gerade bei den Bauabnahmen ist es ein Vorteil, wenn sie von einem Experten begleitet werden.
• Angebote einholen: Am Ende des Tages kommt es aber auf die tatsächlichen Kosten an. Und die grenzen Sie am besten ein, indem Sie konkrete Angebote von Handwerkern einholen. Handwerker werden sich dabei vor Ort die Gegebenheiten anschauen und dann Angebote machen, die nicht unbedingt identisch sind. Schon von den Gesprächen können Sie ungemein profitieren, weil Sie hier auch Dinge erfahren, an die Sie vielleicht gar nicht gedacht haben. Sofern Sie einen Architekten damit beauftragt haben, organisiert dieser das für sie. Es gibt Experten, die raten dazu, dass Sie dennoch zu den kalkulierten Kosten noch einen Geldpuffer von 20 Prozent einplanen sollten, weil man eben nicht genau sagen kann, was beim Altbau unter dem Putz tatsächlich los ist.
• Spezialisierte Handwerker: Nicht jeder Handwerker kann zum Beispiel eine Stuckdecke oder Spezialfenster denkmalgerecht in einer Immobilie einbauen und sanieren. Spezialisten kosten aber in aller Regel mehr Geld als normale Handwerker. Und sie sind zudem gefragte Experten. Alleine dadurch erhöhen sich die Sanierungskosten, selbst bei vermeintlich kleineren Arbeiten.
• Baubegleitung: Es ist auch empfehlenswert, dass Sie sich von einem versierten Fachmann bei der umfassenden Sanierung begleiten lassen. Das können Sie zum Beispiel über eine Baubegleitung über einen der zahlreichen Bauherrenverbände organisieren. Oder Sie beauftragen direkt einen Architekten, der Ihnen ja dann auch im Vorfeld schon bei den Angeboten helfen kann. Achten Sie darauf, dass die Fachleute auch wirklich auf Denkmäler spezialisiert sind und lassen Sie sich Referenzen benennen. Kleinere Maßnahmen können Sie sicherlich auch alleine begleiten. Kümmern Sie sich hier vor allem im Vorfeld auch um eine gute Bauzeitenplanung und informieren Sie sich genau darüber, was Sie eigentlich konkret möchten. Eine gute Vorbereitung spart am Ende Zeit und Geld. 
• Besonderheiten beim Denkmal: Darüber hinaus stellt sich bei der denkmalgeschützten Immobilie noch eine weitere Herausforderung: Sie dürfen nicht einfach selbstständig entscheiden, was genau und auch wie genau Sie etwas verändern oder sanieren dürfen. Die Denkmalbehörde macht dazu konkrete Vorgaben, an die Sie sich halten müssen. Ein Vorteil aber: Die Behörde tritt hier auch als beratende Stelle auf und hilft Ihnen dabei, gute Lösungen zu finden.
• Zuständige Behörden: Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache. Die Obere oder Untere Denkmalschutzbehörde ist für Sie vor Ort verpflichtender Ansprechpartner; sie führt auch entsprechende Listen mit Boden- und Baudenkmälern. Das ist total interessant für Sie, denn möglicherweise erfahren Sie anhand dieser Listen schon relativ viel über die Geschichte Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie. Ein Haus mit Geschichte! Das ist schon etwas Besonderes.

Auch mit zwei „linken Händen“ können Sie durch eine gute Planung und Vorbereitung viel Zeit und Geld sparen. Nutzen Sie die verschiedenen Informationsangebote und natürlich vor allem die Gespräche mit den Denkmalbehörden, um sich ein eigenes Bild von den Möglichkeiten zu machen.

Modernisierungen und Sanierungen an Ihrem Baudenkmal können – selbst bei nur punktuellen Maßnahmen, wie dem Austausch von Fenstern – schnell sehr teuer werden. Aber es gibt viele Möglichkeiten, das zu finanzieren. Ein Überblick:

• Finanzierung: Natürlich können die Kosten für den Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie sehr hoch sein, selbst dann, wenn Sie nicht gleich eine Generalsanierung vornehmen. 
• Förderung: Die Sanierung und damit Erhaltung von Baudenkmälern wird von vielen Stellen finanziell unterstützt. So bietet die KfW eine Infoseite zur energieeffizienten Sanierung von Baudenkmälern, für die es bei den KfW-Programmen spezielle Regeln gibt. Auch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz bietet ein Förderprogramm für Baudenkmäler an. Und nicht zuletzt sind hier die regionalen oder sogar lokalen Förderungsprogramme zu erwägen: Erkundigen Sie sich bei den örtlichen Denkmalschutzbehörden, was hier möglich ist. 
• Steuerersparnis für selbst genutzte Baudenkmäler: Interessant ist, dass Sie als Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie auch dann eine Steuererleichterung erhalten, wenn Sie diese selbst nutzen. Grundlage hierfür ist der Paragraf 10f, Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes. Konkret können für zehn Jahre jeweils neun Prozent der Kosten von der Steuer abgesetzt werden.

Es gelten auch bei größeren Sanierungsarbeiten die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes, von denen aber laut Paragraf 105 GEG ausdrücklich abgewichen werden darf. Die KfW berücksichtigt das in ihren Förderrichtlinien für das Effizienzhaus Denkmal. Hierbei darf der Jahres-Primärenergiebedarf maximal 160 Prozent eines vergleichbaren Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz betragen, sofern ein Zuschuss oder Kredit beantragt wird.
 

Es gibt zwei Arten von Denkmälern, die Sie bei Modernisierungen, aber auch einfach beim Ausheben eines Gartenteichs, vor Herausforderungen stellen:

• Bodendenkmal: In manchen Gegenden ist mit dem Aushub einer Baugrube oder sogar einfach eines Gartenteichs (fast) immer gleich der Archäologe mit vor Ort. Wenn im Boden interessante kulturelle Artefakte vermutet oder auch zufällig entdeckt werden, dann müssen Sie sich intensiv mit den Denkmalschutzbehörden abstimmen. Das kann zu massiven Bauverzögerungen führen. Im Extremfall wird es auch untersagt, das Grundstück überhaupt zu bebauen, wobei in vielen Fällen vielleicht auch nur einfach eine archäologische Untersuchung und Erfassung stattfindet und dann mit gewissen Auflagen der Fund einfach in der Erde bleibt. In jedem Fall haben die Denkmalschutzbeauftragten weitreichende Rechte auf Ihrer Baustelle. Erst, wenn die Behörde ihre denkmalrechtliche Erlaubnis erteilt hat, darf ausgehoben und bebaut werden.
• Baudenkmäler: Im Bereich der Bestandsimmobilien gibt es eine Reihe an unterschiedlichen Denkmalschutzvorgaben. Eventuell schützt die Denkmalbehörde gleich einen ganzen Straßenzug als Gesamtensemble, eventuell aber auch nur einzelne Immobilien. Manchmal macht Sie „nur“ Vorschriften zur Fassade und ihr ist die Innengestaltung „relativ“ egal. Manchmal werden aber auch hier detaillierte Vorschriften zur denkmalgerechten Sanierung gemacht. So kann die  Verwendung bestimmter Fensterrahmenmaterialien strikt vorgegeben sein – oder auch nicht. Oder die Verwendung bestimmter Farben und Baumaterialien – oder auch nicht. Es gibt hier keine einheitlichen Regeln. Sprechen Sie in jedem Fall vor der Sanierung mit Ihrer zuständigen Denkmalschutzbehörde und diskutieren Sie die Möglichkeiten intensiv. Die Behörde kann Ihnen auch Bauunternehmer benennen, die die geforderten Techniken und Materialien umsetzen können.

Stimmen Sie sich bei Maßnahmen immer mit den zuständigen Behörden ab. Diese haben auch eine Beratungsfunktion und kennen natürlich die Gegebenheiten und sinnvolle Maßnahmen genau.