Bankkredit

Was der Beleihungswert bedeutet

Wenn Sie bei der Bank einen Kredit für Ihr Haus haben wollen, schätzt diese den Wert der Immobilie und berechnet danach den Beleihungswert - als Grundlage für die mögliche Zinshöhe.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet. Als Kapitalanleger wird Ihre Immobilie in der Regel im Ertragswertverfahren - also grob anhand der nachhaltigen Mieteinnahmen - und als Selbstnutzer im Sachwertverfahren - also in etwa nach dem Substanzwert - berechnet. Ihre Bank nimmt diesen Wert als Grundlage für ihren Beleihungswert.

Bedeutung des Beleihungswertes für die Finanzierungskosten

Allerdings kann der Beleihungswert von Bank zu Bank stark abweichen. Und somit können sich auch die Finanzierungskosten deutlich unterscheiden. Dabei spielen mehrere Faktoren eine Rolle:

  • Unterschiedlicher Verkehrswert: Schon beim errechneten Verkehrswert kann es große Unterschiede geben, denn am Ende handelt es sich hierbei immer um eine Schätzung.
  • Abschlag vom Verkehrswert: Der Beleihungswert wiederum wird mit einem Abschlag vom Verkehrswert berechnet. Und dieser Abschlag kann unterschiedlich hoch ausfallen.
  • Beleihungsgrenze: Hinzu kommt, dass eine Bank bis zu bestimmten Grenzen günstigere oder ungünstigere Zinskonditionen einräumen kann. Eine Beleihungsgrenze liegt beispielsweise bei 60 Prozent des Verkehrswertes - bis hierhin erhalten Sie oftmals sehr günstige Zinskonditionen. Teurer wird es dann zwischen 60 und 80 Prozent. Und über 80 Prozent wird es noch mal teurer, spielt Ihre persönliche Bonität eine immer wichtigere Rolle.
  • Rang im Grundbuch: Für Banken ist bei der Vergabe eines Kredits entscheidend, an welcher Stelle ihr Grundpfandrecht eingetragen ist. Denn je weiter unten es im Grundbuch steht, also je nachrangiger, desto unwahrscheinlicher ist es, dass ihre Kreditforderungen im Fall einer Zwangsversteigerung noch beglichen werden können. Umgekehrt: Je schlechter der Rang in der dritten Abteilung des Grundbuchs ist, desto teurer werden Sie den Banken deren größeres Risiko durch höhere Kreditzinsen bezahlen müssen. So sind die Grundpfandrechte für den sachlichen Wert einer Immobilie zwar nicht ausschlaggebend, bedeuten aber dennoch bares Geld.
  • Zinskonditionen: Natürlich spielen auch die tatsächlich angebotenen Zinskonditionen eine wichtige Rolle für die Gesamtkreditkosten - Sie sind aber bei weitem nicht der einzige Faktor.

Sie sollten immer nachrechnen: Ein Finanzierungsvorschlag, bei dem Ihre Immobilie generell im Wert höher eingeschätzt wird, kann dennoch den günstigeren Kredit bieten, wenn vom Verkehrswert ein höherer Abschlag für den Beleihungswert gemacht wird, also die Beleihungsgrenze niedriger liegt.

Praxistipp:

Manchmal kann es für Sie als Besitzer einer Immobilie interessant sein, einen vorderen Rang im Grundbuch für einen späteren Kredit freizuhalten. Dies gewährleisten Sie durch eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Das ist eine Grundschuld, die auf Sie, also den Eigentümer, eingetragen ist. Es gibt Kreditformen - etwa die staatlichen Förderdarlehen oder Bauspardarlehen -, die sich mit den hinteren Rängen ohne Zinsaufschlag begnügen.Es wäre also schade, wenn Sie diesen einen vorderen Rang einräumen würden.

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