Denkmalschutz

So sanieren Sie ein Baudenkmal

Eine eigene Wohnung in einem Altbau hat einen hohen Reiz. Wenn das Haus denkmalgeschützt ist, müssen Sie bei der Sanierung aber viele Regeln beachten.

Das uralte Fachwerkhaus oder auch die Jugendstil-Eigentumswohnung sind ganz besondere Immobilien. Die hohen Decken oder eben auch das Verschrobene machen solche Immobilien vielleicht auch für Sie attraktiv. Stehen sie unter Denkmalschutz, können Sie nicht einfach so sanieren, wie Sie es gerne wollen - dann hat die Denkmalschutzbehörde ein Wörtchen mitzureden.

Tipps rund um denkmalgeschützte Immobilien

Eine denkmalgeschützte Immobilie ist schon etwas für Liebhaber - aber es gibt auch viele Vorteile. Ein Überblick:

  • Zuständige Behörden: Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache. Die Obere oder Untere Denkmalschutzbehörde ist für Sie vor Ort verpflichtender Ansprechpartner; sie führt auch entsprechende Listen mit Boden- und Baudenkmälern. Das ist interessant für Sie, denn möglicherweise erfahren Sie anhand dieser Listen schon relativ viel über die Geschichte Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie. Ein Haus mit Geschichte! Das ist schon etwas Besonderes.
  • Bodendenkmal: In manchem Ort ist mit dem Aushub einer Baugrube (fast) immer gleich der Archäologe mit vor Ort. Wenn im Boden interessante kulturelle Artefakte vermutet oder auch zufällig entdeckt werden, dann müssen Sie sich intensiv mit den Denkmalschutzbehörden abstimmen. Das kann zu massiven Bauverzögerungen führen. Im Extremfall wird es auch untersagt, das Grundstück überhaupt zu bebauen, wobei in vielen Fällen nur eine archäologische Untersuchung und Erfassung stattfindet und dann mit gewissen Auflagen der Fund einfach in der Erde bleibt. In jedem Fall haben die Denkmalschutzbeauftragten weitreichende Rechte auf Ihrer Baustelle. Erst, wenn die Behörde ihre denkmalrechtliche Erlaubnis erteilt hat, darf ausgehoben und bebaut werden.
  • Baudenkmäler: Im Bereich der Bestandsimmobilien gibt es eine Reihe an unterschiedlichen denkmalschutzrechtlichen Vorgaben. Eventuell schützt die Denkmalbehörde gleich einen ganzen Straßenzug als Gesamtensemble, möglicherweise aber auch nur einzelne Immobilien. Manchmal macht sie "nur" Vorschriften zur Fassade und ihr ist die Innengestaltung "relativ" egal. Manchmal werden aber auch hier detaillierte Vorschriften zur denkmalgerechten Sanierung gemacht. So kann die Verwendung bestimmter Fensterrahmenmaterialien strikt vorgegeben sein - oder auch nicht. Oder die Verwendung bestimmter Farben und Baumaterialien - oder auch nicht. Es gibt hier keine einheitlichen Regeln. Sprechen Sie in jedem Fall vor der Sanierung mit Ihrer zuständigen Denkmalschutzbehörde und diskutieren Sie die Möglichkeiten intensiv. Die Behörde kann Ihnen auch Bauunternehmer benennen, die sich mit den geforderten Techniken und Materialien auskennen.
  • Kosten: Die Kosten für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie sind oftmals nicht genau kalkulierbar. Gehen Sie aber vorsichtshalber davon aus, dass es deutlich teurer wird als die Sanierung einer "normalen" Immobilie. Neben den üblichen Risiken bei Altbauten - etwa beim Austausch von Elektro- und Wasserleitungen, wo auch hier oftmals nicht ganz klar ist, was sich hinter dem Putz an Risiken verbirgt, steigern auch die Anforderungen der Denkmalschutzbehörde die Kosten. Begreifen Sie dies als Chance und nicht als Ärgernis. Wenn Sie kostenbewusst bauen oder sanieren wollen, sollten Sie besser auf eine denkmalgeschützte Immobilie verzichten.
  • Baubegleitung: Es ist auch empfehlenswert, dass Sie sich von einem versierten Fachmann bei der Sanierung begleiten lassen. Das können Sie zum Beispiel über eine Baubegleitung über einen der zahlreichen Bauherrenverbände organisieren. Oder Sie beauftragen direkt einen Architekten. Achten Sie darauf, dass die Fachleute auch wirklich auf Denkmäler spezialisiert sind und lassen Sie sich Referenzen benennen.

Eine gut sanierte denkmalgeschützte Immobilie ist für Sie zum Bewohnen möglicherweise auch aus einem anderen Grund interessant. Sie können die Kosten dafür nämlich von der Steuer absetzen. Das ist bei "normalen" selbstgenutzten Immobilien nicht möglich.

Praxistipp:

Betrachten Sie die Denkmalschutzbehörde als Partner: Wann haben Sie schon mal die Gelegenheit, dass Ihnen ausgewiesene Experten völlig kostenlos ganz konkrete Ratschläge zur Umsetzung einer Renovierung oder Sanierung geben? Setzen Sie auf eine positive Kommunikation mit der Behörde und auf einen engen Austausch. Dann mindert sich das Risiko, dass am Ende etwas schiefgeht.

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