Immobilie vererben

Was Sie beim Immobilienerbe beachten müssen

Erbengemeinschaften gelten gemeinhin als kompliziert, denn hier sind mehrere Personen gleichberechtigt - und Entscheidungen fallen deshalb manchmal schwer. Gerade in Bezug auf Immobilien ist das dann kompliziert.

Was beim Immobilienerbe zu beachten ist

Auf die Immobilie gibt es zwei Blickwinkel: die des Erblassers und die der möglichen Erben - ein Überblick:

  • Erblasser: Sofern Sie in einer Immobilie wohnen, möchten Sie diese eventuell schon früher an Ihre Kinder übertragen. Das geht mit einer Schenkung, für die es allerdings Steuergrenzen gibt, bis zu denen diese steuerfrei ist. Um Ihre eigene Nutzung sicherzustellen, sollten Sie dann aber über den Eintrag von Rechten ins Grundbuch nachdenken, etwa ein unentgeltliches Wohnrecht oder sogar ein Nießbrauchrecht, mit dem Sie sich auch weiterhin die wirtschaftliche Nutzung des Erbes ermöglichen. Fragen Sie Ihren Notar und einen auf Immobilien- und Erbrecht spezialisierten Steuerberater oder Fachanwalt, was hier Konstruktionen sind, die in Ihrem Fall sinnvoll sind .
  • Erben: Erben erhalten anteilig ihr Erbe entsprechend der gesetzlichen Erbfolge. Oftmals ist es so, dass sich die Eltern gegenseitig als alleinige Erben ins Testament einsetzen. Auch dann haben alle Kinder prinzipiell einen Erbanspruch, wenn einer der Elternteile verstirbt. Sie erhalten dann aber nur ihren Pflichtanteil. Oftmals ist in einer solchen Situation zwischen Erben und Eltern das Verhältnis schon belastet. Dann macht es Sinn, über eine Mediation nachzudenken.
  • Steuern: Je näher das Verwandtschaftsverhältnis zu dem Verstorbenen ist, desto höher ist der Steuerfreibetrag bei einem Erbe. Ehegatten und Lebenspartner haben so einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind), Stiefkinder und Adoptivkinder von jeweils 400.000 Euro. Je entfernter der Erbe in der Erbfolge angesiedelt ist, desto geringer fällt der Freibetrag aus.
  • Übernahme durch einen Erben: Gerade am Elternhaus hängen oft viele Emotionen. Und vielleicht möchte dann ein Kind oder sogar mehrere Kinder dieses Haus übernehmen und selbst bewohnen. Oder vielleicht soll es auch gemeinschaftlich vermietet werden. In jedem Fall gibt es hier viel Konfliktpotenzial. Will ein Kind das Haus übernehmen, hat es ein Interesse an einem möglichst geringen Wert, die anderen Kinder möchten aber vielleicht mehr Geld sehen. Wird das Haus gemeinschaftlich vermietet, dann stoßen sogar viele unterschiedliche Wünsche aufeinander: Vom Wunsch, möglichst wenig Arbeit damit zu haben, bis zum Wunsch, möglichst viel Geld damit zu verdienen, ist die Spannbreite weit. Wer soll die Verwaltung übernehmen? Das ist auch eine wichtige Frage.
  • Verkauf der Immobilie: Sehr häufig ist deshalb auch der Verkauf an Dritte eine Option. Da alle Erben gleichermaßen darüber entscheiden, ob ein Kaufangebot passend ist, kann es auch hier zu Streit kommen. Aber zumindest das Ziel ist identisch.

Als Erbengemeinschaft entscheiden Sie alles gemeinschaftlich. Das heißt aber natürlich nicht, dass Sie in allem einer Meinung sind, auch Abschätzungen etwa zum Zustand und Wert der Immobilie fallen unterschiedlich aus. Versuchen Sie solche Diskussionen immer auf Basis gesicherter Daten zu führen.

Praxistipp:

Gerade die Schätzung des Immobilienwerts sorgt oft für Streit. Bevor nun alle Erben zu unterschiedlichen Sachverständigen gehen, ist es sinnvoller, eine wirklich unabhängige Instanz darüber entscheiden zu lassen: den Gutachterausschuss der Kommune. Der kostet zwar deutlich mehr, ermittelt aber einen Wert, der auch vor Gericht Bestand hat.

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