Die Immobilie eignet sich nicht nur zum selbst Bewohnen, sondern Sie können in sie auch mit einem Ertragsinteresse investieren. Die Finanzierung der Immobilie als Kapitalanlage folgt eigenen Regeln.
Mietshaus richtig finanzieren
Die Grundlage für die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage ist deren Ertrag. Aber es gibt noch einige weitere Dinge, die Sie beachten sollten. Ein Überblick:
- Ablauf der Immobilienfinanzierung: Entscheidend für Sie als Immobilienerwerber ist, dass bei vermieteten Immobilien - anders, als bei selbst bewohnten Immobilien - in der Regel das sogenannte Ertragswertverfahren zur Schätzung des Immobilienwertes zum Einsatz kommt. Ein wichtiger Faktor ist hier die Kaltmiete, die "nachhaltig" erwirtschaftet werden muss. Hinzu kommen Zu- und Abschläge sowie eine Alterswertminderung. Bei Eigentumswohnungen wird auch häufig das Vergleichswertverfahren angewendet, welches sich aus dem Verkaufspreis vergleichbarer Wohnungen ergibt. Der Wert der Immobilie und Ihr eingebrachtes Eigenkapital beeinflussen Ihre Kreditzinsen. Beim Kreditabschluss spielt natürlich dennoch auch Ihre generelle finanzielle Situation eine Rolle, also wie viel Spielraum Sie generell für die Kreditrate haben. Bei den eigenen Ausgaben werden so zum Beispiel auch laufende Kosten wie Versicherungen, Autokosten oder der Unterhalt etwa für Kinder berücksichtigt.
- Kontrolle der Rendite: Entscheidend sollte für Sie sein, dass Sie mit dem Immobilienkauf auch tatsächlich eine Rendite erwirtschaften. Diese richtet sich nicht nur nach der Kaltmiete, sondern auch danach, wie viele Unkosten Sie haben. Und zu den Unkosten zählen Instandhaltungen, Mietausfälle, Verwaltungskosten und auch die Finanzierungskosten. Eine gute Idee ist es, wenn Sie darüber eine Tabelle führen, um immer über die Wirtschaftlichkeit Ihrer Immobilie im Bilde zu sein.
- Steuerliche Besonderheiten: Sofern Sie eine Immobilie erwerben, müssen Sie die Anschaffungskosten dafür lange abschreiben, nämlich in der Regel mit nur zwei Prozent pro Jahr. Schnellere Abschreibungen sind zum Beispiel bei Modernisierungen oder bei einem Denkmal möglich. Zudem müssen Sie den Grundstückswert herausrechnen, denn Grundstücke lassen sich nicht abnutzen - "AfA" steht ja für "Abschreibung für Abnutzung". Wichtig: Natürlich können Sie auch die Kredite als Ausgaben ansetzen, aber hiervon ausschließlich den Zinsanteil und nicht den Tilgungsanteil.
- Dienstleister suchen: Als Vermieter sollten Sie auf gute und bewährte Dienstleister setzen. Ein gutes Kriterium bei der Wahl ist eines Handwerkers ist zum Beispiel die Mitgliedschaft in einer Innung. Bauen Sie ein langfristiges und gutes Geschäftsverhältnis auf, das erspart Ihnen ungemein viel Arbeit.
Es kann für Sie attraktiv sein, die Immobilie nach dem Erwerb zu sanieren. Dafür gibt es attraktive Förderdarlehen etwa der KfW-Bank. Ihr Bankberater bindet diese für Sie in die Gesamtfinanzierung ein.
