Mehr Energieeffizienz für die Immobilie

Was Sie in diesem Artikel lernen

Was das GEG für Immobilienbesitzer bedeutet
Wie hoch die Kosten für eine energetische Sanierung ausfallen können
Wie Sie eine energetische Sanierung Ihrer Immobilie finanzieren können
Was die Jahresarbeitszahl konkret bedeutet
Was Sie bei der Amortisationsberechnung beachten sollten

Einleitung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) - Stichwort Heizungstausch - ist in der Diskussion. Es stellt den Rahmen für eine generelle Entwicklung: Energie wird immer teurer, Immobilien sollten sie deshalb immer weniger verbrauchen.

Was das GEG für Immobilienbesitzer bedeutet

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurden verschiedene Gesetze rund um die Energiewende vereint, nämlich die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Es ist Dreh- und Angelpunkt, wenn es um die energetischen Anforderungen an eine Immobilie geht. Ein Überblick:

Wärmedämmung: Laut Paragraf 47 des GEG darf bei der Sanierung der Gebäudehülle ein Wärmedurchgangskoeffizient (U) von 0,24 W/(qm·K)nicht überschritten werden. Es muss das nicht ausgebaute Dach allerdings nicht gedämmt werden; hier gilt die Regel dann für die Geschossoberdecke. Bei Außenkellerwänden gilt eine Grenze von 0,30 W/(qm·K).
Fenster: Fenster dürfen je nach Art des Einbaus oder Ersatzes einen Wert von 1,1 bis 2,0 W/(qm·K) nicht überschreiten
Türen: Neue Außentüren dürfen einen Wert von 1,8 W/(qm·K) nicht überschreiten.
Heizung und Heißwasser: Ab 2026 dürfen keine Ölheizungen mehr in Häuser eingebaut werden. Zudem dürfen solche Heizungen, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt werden, nicht mehr betrieben werden. Aber: Sofern Sie ihr Haus mit bis zu zwei zusätzlichen Wohnungen teilweise selbst bewohnen, sind Sie davon ausgenommen. Dann müssen diese Richtlinien erst bei einem Eigentümerwechsel umgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass Sie 1. Februar 2002 mindestens eine Wohnung selbst bewohnt haben. Außerdem müssen Warmwasserleitungen und Armaturen mit einer Dämmung ummantelt sein.
Energieausweis: Ein Energieausweis wird mit einer Gültigkeit von 10 Jahren ausgestellt. Er muss einem potenziellen Käufer oder Mieter vorgelegt bzw. als Kopie überreicht werden. Eine Ausstellung ist auch bei einer umfassenden Sanierung verpflichtend. Neben der Einteilung der Immobilie in eine Energieeffizienzklasse sind viele weitere Informationen rund um die Immobilie verpflichtend.

Für Sie als Hausbesitzer macht es ökonomisch dann Sinn über eine umfassende energetische Sanierung nachzudenken, wenn ohnehin Sanierungen anstehen. Zum Beispiel ist es sinnvoll, das neue Dach gleich im größeren Kontext etwa mit der Fassadendämmung und der Erneuerung der Heizungsanlage zu betrachten.
Kosten rund um die energetische Sanierung.

Kosten rund um die energetische Sanierung

Die Kosten für eine energetische Sanierung Ihrer Immobilie können sehr hoch ausfallen. Hier ein paar geschätzte Kostenpunkte. Bitte beachten Sie, dass beim Altbau sehr viele Unwägsamkeiten zu berücksichtigen sind, die sich stark auf die Kosten auswirken können:

Wärmedämmverbundsystem (WDVS)	100 bis 140 Euro/qm (laut Stiftung Warentest)
Kerndämmung	20 Euro/qm (laut Stiftung Warentest)
Vorhangfassade	75 bis 300 Euro/qm (laut Institut für Wohnen und Umwelt)
Kosten Wärmepumpe Anschaffung und Installation	15.000 bis 30.000 Euro (laut Bosch)
Regelmäßige Kosten Wärmepumpe	100 Euro zzgl. Arbeits- und Fahrstunden/Jahr (laut Verbraucherzentrale NRW)

5 Tipps zur Finanzierung der energieeffizienten Immobilie

Finanzierungshöhe:

Sehr relevant für Ihren Kredit ist die benötigte Summe. Gerade eine umfassende energetische Sanierung der Immobilie kann sehr teuer werden. Wie teuer es in etwa wird, sollten Sie durch das Einholen von Angeboten vorab klären. Holen Sie dabei immer mehrere Angebote ein, denn diese helfen Ihnen neben dem konkreten Preis auch dabei, die Anforderungen besser zu verstehen.

Energieberatung:

Eine Energieberatung ist nicht nur sehrsinnvoll, sondern wird über die BAFA auch noch finanziell gefördert. Dabei erfahren Sie, welchen energetischen Stand Ihre Immobilie hat und welche Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind und welchen Effekt sie haben werden. Später kann dann auf dieser Grundlage auch ein Energieausweis ausgestellt werden.

Eigenkapital und Bonität:

Eine sehr große Rolle für Ihre Konditionen bei der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital, welches Sie einbringen können und Ihre Bonität. Dabei gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil an der benötigten Summe ist, desto günstiger wird die Finanzierung. Das hängt mit dem Ausfallrisiko für die Bank zusammen, welches dadurch sinkt.

Förderung:

Es gibt zahlreiche Förderprogramme. Am bekanntesten sind dabei sicherlich die Förderdarlehen der KfW, etwa das Wohngebäude-Kredit-Programm 261 und das Erneuerbare Energien-Programm (270).
Sie sind zinsvergünstigt. Zum Teil werden hier bei Erreichung bestimmter Energieeffizienzstufen auch großzügige Tilgungszuschüsse gewährt. Es ist natürlich sehr sinnvoll, das in die Finanzierung einzubinden. Sie können dabei diese Mittel nicht direkt beantragen, sondern dies geschieht im Rahmen des Finanzierungsgesprächs über Ihre Bank.

Steuerbonus:

Die Energiedämmung soll sich aber mehr für Sie lohnen - und wird mit einem Steuerbonus belohnt. Allerdings kann die steuerliche Förderung nicht mit anderen Fördermitteln kombiniert werden, so dass es in der Regel für viele private Immobilienbesitzer und Vermieter besser ist, zugunsten einer Förderung darauf zu verzichten.

Definition: Jahresarbeitszahl bei Wärmepumpen

Die Jahresarbeitszahl (JAZ) wie das Verhältnis zwischen erzeugter Wärme und aufgewendetem Strom ist. Denn alle Wärmepumpen benötigen für ihren Betrieb Strom. Besonders umweltfreundlich wird dieser möglicherweise gleich durch eine eigene Photovoltaik-Anlage auf dem Dach der Immobilie bereitgestellt oder eben ansonsten aus dem Stromnetz bezogen. In jedem Fall kostet der Strom Geld. Konkret zeigt die JAZ an, wie viele Kilowattstunden Wärme mit einer Kilowattstunde Strom erzeugt werden können. Eine JAZ von 5 bedeutet also, dass 5 Kilowattstunden Wärme mit dem Einsatz von 1 Kilowattstunde Strom erzeugt werden. Die tatsächliche JAZ hängt natürlich auch stark davon ab, wie hoch die Speichertemperatur ist und auch die Vorlauftemperatur. Damit ist auch klar, dass Fußbodenheizungen per sé besser als System zur Wärmepumpe passen als Radiator-Systeme, denn sie sorgen auch schon bei einer geringeren Vorlauftemperatur für eine bessere Wärme im Haus und können so die niedrigeren Betriebstemperaturen besser abbilden.

Praxistipp

Eine Investition in energetische Effizienz soll sich natürlich irgendwann auch mal amortisieren, also rechnen. Beachten Sie, dass es hierfür keine einfache Formel gibt. Denn neben den Investitionskosten müssen sich auch Ihre Finanzierungskosten amortisieren und die können individuell sehr unterschiedlich ausfallen. Zwar steigen die Energiekosten mal stetiger, mal rasanter. Wie das aber Zukunft sein wird, kann niemand konkret vorhersagen. Beachten Sie auch, dass Sie als Vermieter einen Teil der Investitionen durch eine Mieterhöhung auf Ihre Mieter umlegen können.

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