Baudenkmal

Ob Fachwerkhaus, Jugendstilvilla oder Bauhaus-Stil: Alte Immobilien prägen den Charakter einer Straße und einer Stadt, haben Charme. Für Sie als Käufer einer solchen Immobilie ist schon bei der Auswahl ein gutes Auge wichtig. Auch bei der Finanzierung gibt es ein paar Sonderregeln.

Fachwerkhaus & Co: Richtig auswählen und richtig sanieren

Das große Problem, aber gleichzeitig auch die große Chance bei denkmalgeschützten Immobilien ist deren Individualität. Es gibt kein Schema F, nach dem deren Kauf und Sanierung angegangen werden kann - ein Überblick:

• Wert eines Denkmals: Besonders der Zustand einer denkmalgeschützten Immobilie ist sehr schwer zu beurteilen, vermutlich final erst während der konkreten Sanierungsmaßnahme. Aber: Offensichtliche Dinge sind nicht jedem sofort klar. Ein Immobiliengutachter berücksichtigt neben dem Grundstückswert auch zum Beispiel Einträge im Grundbuch. Und natürlich vor allem den Zustand. Daraus ermittelt er einen Verkehrswert. Damit haben Sie eine realistische Grundlage für die Kaufpreisverhandlung mit dem Verkäufer.
• Kostenschätzung für die Denkmalsanierung: Wenn der Altbau schon in einem 1A-Zustand ist, müssen Sie sich darum keine Gedanken machen. Sollte das aber nicht der Fall sein, dann die Sanierungskosten eine große Rolle. Auch dabei hilft ein Immobiliengutachter oder Bausachverständiger.
• Architekten beauftragen: Gerade, wenn die Sanierungsmaßnahmen umfangreicher sind, sollten Sie einen Architekten mit der Planung und vor allem mit der Bauaufsicht beauftragen. Denn es ist für einen Laien schwer zu beurteilen, ob Maßnahmen in guter Qualität durchgeführt wurden. Gerade bei den Bauabnahmen ist es ein Vorteil, wenn sie von einem Experten begleitet werden.
• Angebote einholen: Am Ende des Tages kommt es aber auf die tatsächlichen Kosten an. Und die grenzen Sie am besten ein, indem Sie konkrete Angebote von Handwerkern einholen. Sofern Sie einen Architekten damit beauftragt haben, organisiert dieser das für sie. Es gibt Experten, die raten dazu, dass Sie dennoch zu den kalkulierten Kosten noch einen Geldpuffer von 20 Prozent einplanen sollten, weil man eben nicht genau sagen kann, was beim Altbau unter dem Putz tatsächlich los ist.
• Besonderheiten beim Denkmal: Darüber hinaus stellt sich bei der denkmalgeschützten Immobilie noch eine weitere Herausforderung: Sie dürfen nicht einfach selbstständig entscheiden, was genau und auch wie genau Sie etwas verändern oder sanieren dürfen. Die Denkmalbehörde macht dazu konkrete Vorgaben, an die Sie sich halten müssen. Ein Vorteil aber: Die Behörde tritt hier auch als beratende Stelle auf und hilft Ihnen dabei, gute Lösungen zu finden.

Finanzierung eines Denkmals

Ob Fachwerkhaus, Jugendstilvilla oder mittelalterliche Burg: Baudenkmäler müssen zeitgemäß bewohnbar gemacht werden. Und das birgt Risiken - ein Überblick:

• Steuerersparnis für selbst genutzte Baudenkmäler: Sie haben besondere steuerliche Gestaltungsmöglichkeit beim Erwerb und der Sanierung eines Baudenkmals. Denn es können auch selbst genutzte Baudenkmäler - anders als andere selbst genutzte Immobilien - bei der Steuer angesetzt werden. Grundlage hierfür ist der Paragraf 10f, Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes. Konkret können für zehn Jahre jeweils neun Prozent der Kosten von der Steuer abgesetzt werden. Bei Steuerersparnissen gilt aber immer: Sie sollten nicht der vorrangige und einzige Grund sein, warum Sie ein Baudenkmal sanieren wollen.
• Förderung: Die Sanierung und damit Erhaltung von Baudenkmälern wird von vielen Stellen finanziell unterstützt. So bietet die KfW eine Infoseite zur energieeffizienten Sanierung von Baudenkmälern an, für die es bei den KfW-Programmen spezielle Regeln gibt. Auch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz informiert über Förderprogramme für Baudenkmäler. Und nicht zuletzt sind hier die regionalen oder sogar lokalen Förderprogramme zu erwägen: Erkundigen Sie sich bei den örtlichen Denkmalschutzbehörden, was hier möglich ist.
• Finanzierung: Natürlich können die Kosten für den Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie sehr hoch sein. Deshalb ist es für Sie womöglich sinnvoll, sich um eine Baufinanzierung zu kümmern. Auch Ihre Bank berücksichtigt die besonderen Umstände eines Denkmals.

Auch bei der Immobilienbewertung und somit bei der Berechnung der Beleihung sind Fachwerkhäuser durchaus anspruchsvolle Objekte. So kann es sein ? obwohl theoretisch gar nicht möglich ?dass eine Immobilie nur einen Minus-Wert hat. Nämlich dann, wenn die Sanierung so aufwändig ist, dass sie den kompletten Substanz- und Grundstückswert aufzehrt. Das ist ein Risiko, welches Sie immer beachten sollten.