Der Ablauf eines Immobilienkaufs ist ziemlich komplex: Steuern und Versicherungen spielen Rollen, natürlich auch die Immobilienfinanzierung. Und Sie haben mit sehr vielen unterschiedlichen Menschen zu tun, die Ihnen im Idealfall dabei helfen, dass der Hauskauf organisatorisch und finanziell gut klappt.
Kriterien rund um den Hauskauf
Organisieren Sie Ihren Immobilienkauf wissend - ein Überblick:
- Risiken der Lage: Der Makler oder Verkäufer ordnet die Immobilie ganz häufig in guter Lage ein, auch wenn vor der Haustür direkt die Straßenbahn vorbeifährt oder das Haus an einer Hauptverkehrsstraße liegt. Solche Dinge werden in sehr nachfrageorientierten Lagen häufig nicht vom Preis abgezogen. Aber ein Blick in einschlägige Immobilienportale zeigt auch: Die Verkaufbarkeit einer solchen Immobilie ist schwierig.
- Risiken der Substanz: Beim Altbaukauf stecken Kostenfallen in der Substanz. Nur Experten können hier halbwegs realistisch einschätzen, was an Sanierungen ansteht und wie hoch dafür die Kosten ausfallen. Es bleibt ein hohes Restrisiko, weil auch ein Sachverständiger nicht hinter die Wand schauen kann. Setzen Sie hier aber auf jeden Fall auf Expertise und nicht auf vage Erfahrungswerte von Bekannten.
- Risiken im Grundbuch: Vom Wegerecht bis hin zum Nießbrauch ergeben sich Einschränkungen für die Nutzbarkeit eines Grundstücks und einer Immobilie, die sich eklatant auf den tatsächlichen Wert auswirken können. Ihre finanzierende Bank wird hier auch kritisch draufschauen - informieren Sie sich aber auch selbst: Manchmal lohnt sich alleine deshalb schon ein Finanzierungsgespräch nicht mehr.
- Generelles Preisrisiko: Gerade in nachfrageorientierten Gebieten werden Immobilien inseriert, bei denen die Verkäufer von Mondpreisen träumen. Gleichzeitig baut sich vor Ort der Druck auf, dass angeblich viele weitere Interessenten schon Schlange stehen. Sie sollten sich zumindest über faire Preise etwas im Klaren sein. Dazu gibt es jede Menge Tools im Internet. Allerdings ist eine solche Wertschätzung auch nicht der Weisheit letzter Schluss, sondern soll Ihnen erst einmal realistische Verhandlungsoptionen aufzeigen. Denn es gilt immer noch der Dreiklang: Was ist das Haus wert? Was ist es Ihnen wert bzw. wie viel sind Sie bereit, zu bezahlen? Und wie viel können Sie sich tatsächlich leisten?
- "Weiche" Risiken: Daneben gibt es auch viele weitere Faktoren, die beim Immobilienkauf eine große Rolle spielen können und möglicherweise erst später zum Tragen kommen. Wie ist die Eigentümergemeinschaft oder die Nachbarschaft gestrickt? Wo liegen Geschäfte des täglichen Bedarfs oder auch Schulen und Kindergärten? Wie sieht es mit Lärm aus? Werden Sie sich über Ihre eigenen Bedürfnisse und Einschränkungen klar, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
Ein Immobilienkauf ist eine sehr herausfordernde Angelegenheit, mit denen Laien schnell überfordert sind. Es ist deshalb immer gut, wenn Sie sich hier Expertise - in Form von Fachanwälten, Sachverständigen und Baubegleitern - besorgen, um den Hauskauf informiert anzugehen.
Ablauf eines Immobilienkaufs
Wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen, folgt das einem gewissen Ablauf, in den verschiedene Berufsstände eingebunden sind - ein Überblick:
- Haussuche und Grundstückssuche: Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt gibt es kein Geheimrezept. Sie müssen Inserate studieren, Immobilien besichtigen und ab einem gewissen Punkt sollten Sie auch noch - ergebnisoffen - die Meinung eines Experten einholen. In vielen Fällen haben Sie auch Kontakt zu einem Makler, der den Verkäufer vertritt. Dieser lebt von einer Provision und soll eigentlich beide Seiten gut beraten. Die Beratung ist hier manchmal allerdings nicht optimal. Beispiel: Der Makler lobt den ehemaligen Eigentümer als "Hobby-Elektroniker", der selbst die Elektroinstallation "aufgewertet" habe. Leider stellt dann der Sachverständige fest: Es ist mit hohen Kosten verbunden, diese "Aufwertung" wieder zu entfernen und tatsächlich professionell neu zu gestalten. Es ist also gut, wenn Sie sich die Immobilie jenseits blumiger Versprechungen genau anschauen. Auch, wenn der Verkäufer selbst die Immobilie verkauft, ist das nicht unbedingt besser. "Sparen Sie sich die Provision", ist hier oft ein schlechtes Argument. Denn natürlich begleitet ein Makler auf vielen Ebenen den Hauskauf sehr professionell und ist sein Geld absolut wert.
- Immobilienbewertung: Es ist in jedem Fall sinnvoll, einen unabhängigen Experten die tatsächlichen Risiken und den Zustand eines Objekts bewerten zu lassen. Das ist nicht gerade billig, schützt Sie aber vor teuren Kostenfallen. Natürlich sollten Sie das nur dann machen, wenn das Objekt tatsächlich für Sie infrage kommt, und nicht bereits bei der ersten Besichtigung.
- Finanzierung: Sie haben sich für ein Objekt entschieden und wollen es nun kaufen. Dann müssen Sie sich in aller Regel um eine Immobilienfinanzierung kümmern. Bringen Sie zum Gespräch möglichst viele Unterlagen mit, Ihre Bank informiert Sie darüber, was für eine Finanzierungszusage benötigt wird.
- Kaufvertrag unterschreiben: Ein Grundstückskauf ist in Deutschland speziell gesichert: Er muss notariell beurkundet werden. So ist Ihr abschließender Schritt der Gang zum Notar. Dieser sorgt auch dafür, dass der Verkauf formell korrekt abläuft, etwa, dass die Einträge ins Grundbuch erfolgen. Seine Aufgabe ist es aber nicht, die Vertragsinhalte kritisch zu analysieren. Diese Aufgabe sollten Sie von einem spezialisierten Rechtsanwalt im Vorfeld erledigen lassen. Wichtig ist: Nur, was im notariellen Kaufvertrag steht, gilt auch als vereinbart. Damit wird die hohe Wertigkeit dieses Vorgangs unterstrichen. Sprich: Alles, was Sie nur mündlich mit Makler oder Verkäufer besprochen haben, hat keine Gültigkeit.
Sehr viele Menschen sind also mit Ihrem Immobilienkauf beschäftigt. Und alle diese Menschen verfolgen andere Interessen. Deshalb ist es umso wichtiger, dass Sie auch für sich selbst mit einem realistischen Blick den Immobilienkauf planen und bedenken.
