Baumängel als große Unsicherheit beim Immobilienkauf

Der Kauf eines Altbaus birgt viele Tücken. Baumängel sind eine solche Unsicherheit, die zudem recht eindeutig definiert, aber dennoch schwer zu erkennen sind – ein Überblick:

• Instandhaltung versus Sanierung: Rein definitorisch gibt es einen großen Unterschied zwischen einer normalen Instandhaltung und einer aufwändigen Sanierung. Bei der Instandhaltung wird der Zustand der Immobilie zeitgemäß erhalten. Unterbleibt diese lange Zeit, dann können sich kleinere Schäden „aufstauen“ und irgendwann zu großen Schäden werden, die die Bausubstanz angreifen. Dann entstehen Baumängel und eine aufwändige Sanierung wird notwendig.
• Kosten einer Instandhaltung: Natürlich kann auch eine Renovierung – etwa bei einem Umzug – oder eine normale Instandhaltung hohe Kosten verursachen, wenn Sie beispielsweise anstelle der Messing-Armaturen lieber sprichwörtlich goldene Wasserhähne anbringen möchte. Aber in der Regel ist das überschaubar.
• Kosten einer Sanierung: Eine Sanierung wird zwangsläufig sehr viel teurer und wird auch vom Ablauf her wesentlich komplizierter. Das zeigt schon das Vorgehen der Immobiliengutachter: Für Baumängel an der Substanz setzen sie keine Pauschale an, sondern machen sich vor Ort ein Bild von der Lage und versuchen, die möglichen Sanierungskosten zu kalkulieren und als wertmindernd anzusetzen. Beispiel: Sollte in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus die Elektroinstallation marode sein, dann können hierfür schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr entstehen – denn selten sind hier nur Teilarbeiten möglich, weil ein Elektroinstallateur ungern die Haftung für nicht von ihm selbst verlegte Kabel übernehmen möchte. Im Prinzip rechnet er alle Einzelposten durch.
• Indizien für Baumängel: Es gibt eine Vielzahl von Indizien, die auf einen Baumangel und damit auf eine aufwändige Sanierung hinweisen können. So ist schon das Baujahr interessant und das Datum der letzten Sanierung. Aber auch der lange Leerstand einer Immobilie ist für Sie ein wichtiger Hinweis. Schließlich ist es auch interessant, zu erfahren, aus welchem Jahr die Heizungsanlage stammt. Schimmelflecken, merkwürdige Risse, feuchte Stellen: Auch das sind Indizien für Baumängel.
• Baumängel abschätzen: Als Laie erkennen Sie Baumängel entweder gar nicht erst oder können nicht abschätzen, wie aufwändig die Beseitigung ist. Sollten Sie sich für eine Immobilie ernsthaft interessieren, sollten Sie deshalb einen Experten zu Rate ziehen. Und das ist ausdrücklich nicht Ihr Verwandter, der im Do-it-Yourself auch schon mal handwerkliche Fertigkeiten bewiesen oder ein Haus renoviert hat. Verlassen Sie sich hier besser auf die Expertise von Experten, also von einem Immobiliengutachter. Das ist zwar nicht billig, aber bewahrt Sie im Extremfall vor einem teuren Fehlkauf.