FAQ: Bau- und Immobilienfinanzierung

Häufige Fragen und Antworten zur Baufinanzierung

• Sind für mein Vorhaben ein Privatkredit oder eine Baufinanzierung geeignet?

  Eine DSL Baufinanzierung dient ausschließlich dazu, wohnwirtschaftliche Zwecke, wie zum Beispiel den Kauf oder Neubau eines Hauses oder den Erwerb einer Eigentumswohnung zu finanzieren. Für alle anderen Vorhaben und Wünsche ist ein DSL Privatkredit die richtige Wahl.

• Welche Laufzeit hat eine Baufinanzierung?

  Eine Baufinanzierung kann bis zur vollständigen Tilgung der Kreditsumme eine
  Laufzeit von bis zu 40 Jahren haben. Wie lange die Baufinanzierung aber konkret
  läuft, haben Sie in der Regel durch Bestimmung der Höhe des Tilgungssatzes bzw.
  Ansparung eines entsprechenden Bausparvertrags als Tilgungsersatz selbst in der
  Hand.
  

• Wie viel Eigenkapital benötige ich für eine Baufinanzierung?

  Empfehlenswert ist eine Summe von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Natürlich ist auch eine Baufinanzierung mit weniger oder sogar ohne Eigenkapital möglich – hierfür müssen Sie aber gegebenenfalls weitere Sicherheiten zur Verfügung stellen.
  

• Was bedeutet Zinsbindung?

  Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz des Darlehens gilt. Das bedeutet, dass während des Zinsbindungszeitraums etwaige Zinsveränderungen am Geld- und Kapitalmarkt keinen Einfluss auf den Zinssatz Ihres Darlehens haben. Sollte am Ende dieses Zeitraums das Darlehen noch nicht vollständig getilgt sein, ist i.d.R. eine neue Zinsvereinbarung zu den dann geltenden Bedingungen erforderlich.
  

• Was bedeutet Vollfinanzierung?

  Als Vollfinanzierung wird ein Kredit bezeichnet, bei dem Sie kein Eigenkapital einbringen und somit eine vollständige Finanzierung durch die Bank wünschen.

• Wie funktioniert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

  Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz ist unter bestimmten Bedingungen, d.h. gute Bonität sowie werthaltiges Objekt, möglich. Bei der Vollfinanzierung fallen im Vergleich zu einem Darlehen mit Eigenkapitaleinsatz höhere Zinsen an. In der Regel gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für eine Bank und umso niedriger werden die Zinskonditionen sein.
  

• Tilgung und Zinsen: Wie setzt sich die monatliche Rate einer Baufinanzierung zusammen?

  Beim Annuitätendarlehen besteht die monatliche Rate stets aus zwei Faktoren – dem Tilgungs- und dem Zinsanteil. Die Höhe der monatlichen Rate (Annuität) bleibt für die vereinbarte Zinsfestschreibung gleich. Da die Zinsen auf Basis der (sinkenden) Restschuld berechnet werden, steigt mit Zahlung jeder Rate der Anteil der Tilgung um den so ersparten Zins.
  

• Wie lange dauert die Zusage des Darlehens?

  Die Entscheidung über die Zusage des Darlehensvertrags Ihrer Baufinanzierung seitens der Bank kann bei vollständiger Vorlage aller notwendigen Dokumente relativ kurzfristig getroffen werden. In der Regel können Sie innerhalb weniger Tage mit einer Finanzierungszusage rechnen.
  

• Wie lange dauert es bis zur Auszahlung des Darlehens?

  Die zeitliche Dauer bis zur Darlehensauszahlung wird bestimmt durch die Vorlage und positive Prüfung der hierzu benötigten Unterlagen sowie die Wirksamkeit der für die Bank bestellten Sicherheiten. Das ist in der Regel mit Eintragung der Grundschuld im Grundbuch der Fall. Erfahrungsgemäß kann die Eintragung bis zu sechs Wochen in Anspruch nehmen.

  Die Auszahlung einer Baufinanzierung kann danach auf verschiedene Weisen erfolgen und hängt davon ab, ob Sie eine Immobilie bauen oder kaufen. Bei einem Kauf wird der Darlehensbetrag in der Regel in einer Summe ausgezahlt. Bei einem Neubau erhalten Sie die je nach Baufortschritt benötigte Summe. Alternativ kann die Bank das Geld auch unmittelbar überweisen – zum Beispiel an den Bauträger oder Handwerker.
  

• Bauphase: Welche Unterlagen sind in der Bauphase eines Neubaus für eine Auszahlung in der Regel erforderlich?

  • Ein vom Kunden vollständig ausgefüllt und unterschriebener Zahlungsabruf + Baufortschrittsanzeige, die vom Architekten oder Bauleiter unterschrieben und abgestempelt sein muss (E-Mail reicht aus!)
  • Lichtbilder zum aktuellen Bautenstand
  • Vollständige Rechnungskopie/n mit einer vollständig ausgefüllten Rechnungsaufstellung
  • Optional: nachgeforderte Auszahlungsvoraussetzungen gemäß letztem Zahlungsavis
  • Bei Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) §3 bitte eine Kopie der Lastenfreistellungserklärung einreichen.
    

• Bauphase: Welche Unterlagen sind während einer Modernisierungsphase einzureichen?

  • Ein vom Kunden vollständig ausgefüllter und unterschriebener Zahlungsabruf
  • Lichtbilder, die den aktuellen Bautenstand dokumentieren
  • Vollständige Rechnungskopie/n mit einer vollständig ausgefüllten Rechnungsaufstellung
  • Optional: nachgeforderte Auszahlungsvoraussetzungen gemäß letztem Zahlungsavis
    

• Welche Dokumente müssen im Original vorliegen?

  • Sämtliche Vertragsdokumente (z.B. Darlehensvertrag, Zustimmungserklärung des Ehegatten, Sicherheitenverträge etc.)
  • Urkunden (Abtretungserklärungen, Löschungsbewilligungen, Grundschuldbestellungsurkunden, Grundschuldbriefe etc.)

  Beim Kaufvertrag genügt es, wenn uns eine einfache Abschrift des Kaufvertrages direkt und nur vom Notar zugeschickt oder von diesem gemailt wird (Absender Notariat). Reichen Sie uns bzw. Ihr Kundenbetreuer einen Kaufvertrag ein, wird nur eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages im Original akzeptiert.

• Welche Unterlagen können in Kopie, per Fax oder per E-Mail vorliegen?

  • Aussagekräftige Lichtbilder, Rechnungen, Forderungsaufstellungen, Kontoauszüge, Valutenbescheinigung (Bestätigung über noch bestehende Restschuld), Grundbuchauszüge, Fälligkeitsmitteilungen des Notars etc.
  • Zahlungsabruf (vollständig ausgefüllt und unterschrieben)
  • Eine von allen bisherigen/ künftigen Darlehensnehmern und Eigentümern unterschriebene Ablösevollmacht.

• KfW-Förderung: Welche Besonderheiten gibt es bei bereitgestellten KfW-Darlehen?

  Bei KfW-Darlehen handelt es sich um staatlich subventionierte Mittel. Diese sind ausschließlich gemäß den Vorgaben der KfW zu verwenden. Daher ist dafür Sorge zu tragen, dass die Mittel ausnahmslos den beantragten Maßnahmen zugeführt werden. Bitte beachten Sie folgende Rechnungsanforderungen bei KfW-Darlehen:

  • Die Vorgaben des Umsatzsteuergesetzes gemäß § 14 Ausstellung von Rechnungen sind einzuhalten z.B. Angabe Umsatzsteuer-ID oder Steuernummer des Rechnungsstellers.
  • Rechnungen müssen in deutscher Sprache ausgestellt sein.
  • Förderfähige Maßnahmen und die Arbeitsleistung müssen ausgewiesen sein.
  • Adresse des Investitionsobjektes muss aufgeführt sein.
  • Die Rechnung muss unmittelbar beglichen werden.

  Wird ein Vorschuss aus einem KfW Darlehen beantragt, teilen Sie uns bitte im Vorfeld mit, für welche Maßnahme der Vorschuss genutzt wird.

• KfW-Förderung: Mein Gebäude wurde in der Vergangenheit bereits über das KfW-Programm gefördert. Kann ich für ein neues Vorhaben noch einmal eine Förderung beantragen?

  Ja. Eine separate Prüfung der Maßnahme ist im Vorfeld jeder neuen Förderung (Zuschuss oder Kredit) zwingend erforderlich.

• KfW-Förderung: Kann zusätzlich zum Zuschuss auch ein Kredit über die KfW Förderung beantragt werden?

  Ja. Es kommt allerdings auf das entsprechende KfW-Programm an. Oft lassen sich Programme und Zuschüsse miteinander kombinieren. Die Rahmenbedingungen und Kriterien einer oder mehrerer möglicher KfW-Fördermittel werden von den Spezialisten vor Beantragung sorgfältig geprüft. KfW-Darlehen können aufgrund ihrer niedrigen Zinsen eine sinnvolle Ergänzung zur Baufinanzierung sein.

• Was wird durch die Kredite und Zuschüsse der KfW nicht gefördert?

  Die von der KfW geförderten Maßnahmen und die zu erfüllenden Bedingungen sind stetigen Anpassungen unterworfen. Daher sollte vor der Planung, Finanzierung und Durchführung ihres Immobilienprojektes geprüft werden, ob eine Förderung durch die KfW möglich ist. Kompetente Hilfe finden sie bei einem spezialisierten Berater oder bei der KfW.
   

• KfW-Zuschuss oder KfW-Kredit – wo ist der Unterschied?

  Die KfW gewährt Bauherren und Käufern von Immobilien nicht nur günstige Kredite, sondern Sie erhalten bei Erfüllung bestimmten Kriterien auch Zuschüsse.

  a) KfW-Zuschuss
  Diese einmaligen Zuschüsse erhalten Sie direkt von der KfW und müssen nicht zurückbezahlt werden. Sie können diese zur Begleichung von Rechnungen in Zusammenhang mit der Maßnahme nutzen.

  b) Tilgungszuschuss
  Diese Finanzhilfe der KfW wird nicht direkt an Sie ausbezahlt, sondern reduziert als Tilgungsbetrag
  die Restschuld des KfW-Darlehens. Der Tilgungszuschuss ist nicht rückzahlbar. Für die Abwicklung ist die Bank zuständig, mit der Sie auch das dazu gehörende KfW-Darlehen abschließen.

  c) KfW-Kredit
  KfW-Darlehen können Ergänzungsbausteine zur hauptsächlichen Baufinanzierung sein. Größter Pluspunkt: Die Zinsen der KfW sind oftmals niedriger als die des Bankdarlehens oder die Bedingungen sind attraktiver, denn KfW-Darlehen können weitere Vorteile aufweisen, wie tilgungsfreie Anlaufjahre, die den Kreditnehmer in der Frühphase der Finanzierung entlasten.
   

• Sanierung: Was ist eine energetische Sanierung?

  Eine energetische Sanierung dient dazu, den Energieverbrauch eines Hauses zu reduzieren. Dafür können Heizung oder Lüftung effizienter gestaltet oder die Wärmedämmung verbessert werden.

• Welche Arbeiten zählen zur energetischen Sanierung?

  Zur energetischen Sanierung gehören einerseits Maßnahmen wie der Einbau eines energieeffizienten Heizungs- oder Lüftungssystems, das die gleiche Leistung bei geringerer Energieaufnahme erbringt. Andererseits zählen dazu auch Maßnahmen wie eine verbesserte Dämmung der Fassade oder des Daches, welche Wärmeverluste verringert und so den Energiebedarf des Hauses senkt. Auch der Austausch von Fenstern und Türen oder das Dämmen der Kellerdecke können helfen, Energie zu sparen.

• Was kostet eine energetische Sanierung?

  Die Kosten für eine energetische Sanierung hängen von den gewählten Maßnahmen ab. So kostet bei einem Haus durchschnittlicher Größe der Austausch der Heizungsanlage meist zwischen 6.000 und 9.000 EUR, eine Fassadendämmung bis zu 15.000 EUR und eine Dachsanierung bis zu 20.000 EUR. Dabei handelt es sich lediglich um grobe Richtwerte.
   

• Für welche energetische Sanierung sollte ich mich entscheiden?

  Den größten Effekt hat eine energetische Sanierung natürlich dann, wenn verschiedene Maßnahmen miteinander kombiniert werden, z. B. eine Fassadendämmung und eine neue Heizungsanlage. Je umfangreicher eine Sanierung jedoch ist, desto teurer ist sie auch. Um auch mit geringeren Kosten viel Energie einzusparen, wenden Sie sich an ein Fachunternehmen, das sich die Situation vor Ort ansieht und Sie individuell berät.
   

• Kann ich eine Baufinanzierung auf zwei Darlehen aufteilen?

  Ja, es ist möglich, die Baufinanzierung auf zwei oder mehr Darlehen aufzuteilen. Diese können sich dann in den Zinsbindungen sowie Zins- und Tilgungshöhe unterscheiden.

• Was passiert mit einer Baufinanzierung im Todesfall?

  Bei einem Immobilienkauf ist die Abzahlung des damit verbundenen Darlehens in der Regel langfristig angelegt. Sollte der Darlehensnehmer währenddessen versterben, bleibt die Darlehensschuld dennoch weiterbestehen. Sie gehen in diesem Fall auf die Erben des Darlehensnehmers über. Um diese rechtssicher bestimmen zu können, braucht die DSL Bank folgende Unterlagen von Ihnen:
  a) Die Sterbeurkunde eine Kopie ist ausreichend
  b) Beglaubigte Ausfertigung des Erbscheins oder des Testaments mit Eröffnungsprotokoll des zuständigen Nachlassgerichts
  c) Eintragungsmitteilung des Amtsgerichts über die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

  Da die Punkte b) und c) etwas länger dauern werden, sollten Sie uns vorab schnellstmöglich die Sterbeurkunde zukommen lassen.

• Wie bekomme ich einen Onlinezugang für meine Baufinanzierung?

  Einen Onlinezugang bietet die DSL Bank zurzeit nicht an.