Die Grundsteuerreform bewegt die Politik schon seit vielen Jahren. Als das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom 10. April 2018 die bestehende Praxis der Grundsteuerermittlung kippte, mussten die Gesetze überarbeitet werden. Die Hauptkritik der Richter: Die bis dahin geltende Berechnung des Immobilienwerts auf Grundlage des sogenannten Einheitswerts darf nicht mehr angewendet werden. Seitdem gab es mehrere Stichtage, die Immobilienbesitzer bewegten.
Ablauf der Grundsteuerreform
Besonders in der Kritik war die Einreichungsfrist für die Bewertung der Immobilie nach den neuen Maßstäben. Aber auf dem Weg zu einer neuen Grundsteuer gab und gibt es viele Schritte:
- Stichtag 1. Januar 2022: Immobilien werden in der Praxis immer zu einem Stichtag bewertet. Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde hierfür der 1. Januar 2022 einheitlich festgelegt. Zu diesem Stichtag wird der konkrete Wert einer Immobilie ermittelt. Das funktioniert in der Baufinanzierung ganz ähnlich.
- Abgabefrist Grundstückswert: Am 31. Januar 2023 müssen alle Hausbesitzer den neuen Grundstückswert an das Finanzamt übermittelt haben, so die Idee. In der Praxis hat das in vielen Fällen nicht geklappt. Bayern hat deshalb die Abgabefrist noch einmal verlängert. Allerdings drohen dann bei einer starken Überziehung irgendwann Versäumniszuschläge. Die Abgabe des Grundstückswerts kann mithilfe der Steuersoftware Elster erfolgen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, diese über ein Formular einzureichen.
- Grundsteuerbescheid: Nach der Abgabe des Grundstückwerts versendet das Finanzamt Bescheide. Es wird der Grundstückswert festgelegt sowie der sogenannte Grundsteuermessbetrags.
- Einführung der neuen Grundsteuer: Ab 2025 gilt dann für die Berechnung der Grundsteuer der neue Grundstückswert und nicht mehr der Einheitswert.
So wird die Grundsteuer zukünftig berechnet
Die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer setzt sich aus vielen Faktoren zusammen. Ein Überblick:
- Grundsteuerarten: Es gibt unterschiedliche Grundsteuerarten. Für Ihre Immobilie wird in der Regel die Grundsteuer B (baulich für bebaute oder unbebaute Grundstücke) angewandt.
- Grundstückwert: Das ist der nach dem neuen Verfahren ermittelte Immobilienwert, dem früheren Einheitswert.
- Unterschiedlicher Grundstückswert: Mit der Reform zur Grundsteuer gibt es nun keine bundeseinheitliche Berechnung des Einheitswertes mehr. Hierfür sollen die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten als Basis gelten. Allerdings gibt es dazu eine sogenannte Öffnungsklausel, die Bundesländern auch abweichende Regelungen ermöglicht.
- Grundsteuermesszahl: Diese beträgt ab 2025 für unbebaute Grundstücke 0,34 Promille und für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum 0,31 Promille.
- Hebesatz: Mit dem Hebesatz bestimmen die Kommunen selbst, wie viel Grundsteuer der Hauseigentümer am Ende abtreten muss. Dieser Hebesatz kann sehr unterschiedlich ausfallen.
Die Formel für die Berechnung der Jahresgrundsteuer lautet dann:
Grundstückswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Am Beispiel:
100.000 Euro (Grundstückwert) x 0,00031 (Grundstücksmesszahl 0,31 Promille) x 4,25 (Hebesatz einer Gemeinde, zum Beispiel 425 Prozent) = 131,75 Euro
Bei der Berechnung passiert es leicht, dass man eine Null vergisst oder das Komma an einer falschen Stelle setzt.
Die Grundsteuer ist eine Steuer, die den Kommunen zufließt. Es ist klar, dass diese zur Finanzierung ihrer Aufgaben nicht auf Teile dieser Einnahmen verzichten können. Entsprechend werden sie die Hebesätze den neuen Gegebenheiten anpassen. Ob jemand nun nach altem Recht mehr oder weniger an Grundsteuer zahlen muss, kann man pauschal nicht sagen.
