Immobilienkredit

Wie eine Anschlussfinanzierung funktioniert

Nur ein Guru kann mit Bestimmtheit vorhersagen, wie sich die Bauzinsen in den nächsten Monaten und Jahren entwickeln werden. Zu viele Faktoren spielen dabei eine Rolle, nicht zuletzt auch geopolitische. Deshalb sollten Sie auch nicht in Panik geraten, wenn Sie nun vor der Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung stehen - sondern alles mit Ruhe und Bedacht planen.

Ablauf einer Anschlussfinanzierung

Zunächst: Wenn Ihr Kreditvertrag ausläuft, haben Sie bei der Anschlussfinanzierung die Wahl: zwischen einer Weiterfinanzierung bei der bisherigen Bank, die sogenannte Prolongation. Oder Sie können auch zu einer neuen Bank wechseln, Sie nehmen dann eine Umschuldung vor - ein Überblick:

  • Auslauf der Zinsbindung: Zunächst muss Ihr Kreditvertrag auslaufen oder Sie müssen ihn kündigen. Da die Kündigung eines Immobiliendarlehens während einer bestehenden Zinsbindung - in Deutschland werden Immobiliendarlehen fast immer mit Zinsbindung vereinbart - aufgrund der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung recht teuer sein kann, bietet sich der Wechsel erst mit dem Ablauf der Zinsbindung an. Und hier gibt es ein Sonderkündigungsrecht: Sie können den Vertrag immer nach zehn Jahren kündigen - egal, wie lange Sie den Vertrag abgeschlossen haben. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 489. Sprich: Auch, wenn Sie den Vertrag für 15 oder 20 Jahre abgeschlossen haben, können Sie nach dem 10. Jahr dort aussteigen. Auch deshalb raten viele Experten dazu, ein Immobiliendarlehen länger als zehn Jahre zu vereinbaren, weil Sie dann einfach Spielraum haben in Bezug auf den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung.
  • Zeitpunkt wählen: Es gilt immer die Regel: Je früher Sie sich um die Anschlussfinanzierung Gedanken machen, desto besser. Eben bezogen auf ein 15 Jahre lang laufendes Immobiliendarlehen haben Sie für fünf Jahre ein Sonderkündigungsrecht, können sich aber genauso gut auch schon im fünften Jahr damit gedanklich auseinandersetzen - und zumindest die allgemeinen Zinsentwicklungen gut beobachten. Das ist deshalb sinnig, weil Sie sich günstigere Zinskonditionen auch schon einige Jahre im Voraus sichern können.
  • Eigene Situation analysieren: In jedem Fall sind seit Beginn Ihrer Finanzierung schon einige Jahre ins Land gezogen und es kann sich viel geändert haben. Wächst zum Beispiel Ihre Familie? Ist Ihr Arbeitsverhältnis unsicherer geworden oder umgekehrt: Verdienen Sie nun mehr als zuvor? Wieviel wichtiger ist eine höhere Mobilität geworden? Es ist immer gut, hier vorausschauend und pragmatisch zu sein: Wenn sich fundamentale Dinge ändern sollten, hilft ein genauer Blick auch auf die Einkommenssituation, zum Beispiel, in dem Sie eine Zeit lang ein Haushaltsbuch führen.
  • Vertrag kündigen oder verlängern: Irgendwann kommt dann der Zeitpunkt, an dem Sie sich entscheiden müssen: Wollen Sie den bestehenden Kreditvertrag kündigen und zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung)? Oder wollen Sie ihn bei der bestehenden Bank über eine Anschlussfinanzierung verlängern (Prolongation)?

Was die Umschuldung und die Prolongation unterscheidet

Ganz vergleichbar sind diese beiden möglichen Wege leider nicht - ein Überblick:

  • Umschuldung: Eine Vertragskündigung bei der bestehenden Bank müssen Sie aktiv vornehmen. Sofern diese außerhalb der Zehn-Jahres-Frist liegt, fällt hier zumindest keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Aber nun beginnt ein Prozedere, welches sehr vergleichbar mit dem Ihrer ersten Kreditaufnahme ist. Die neue Bank wird erneut Ihre Bonität überprüfen und die Immobilie bewerten. Und auch die Grundbucheinträge müssen geändert werden. Das geschieht entweder durch die Löschung und den Neueintrag der Grundschuld. Oder durch die Grundschuldabtretung von der alten Bank zur neuen Bank.
  • Prolongation: Wesentlich unkomplizierter ist es, wenn Sie die Anschlussfinanzierung weiterhin bei der gleichen Bank durchführen möchten, die sogenannte Prolongation. Hier müssen alle Formalia rund um den Abschluss eines neuen Kreditvertrags nicht erneut durchlaufen werden.

Letztendlich sind die Kreditkonditionen der entscheidende Faktor, ob eine Prolongation oder eine Umschuldung für Sie sinnvoll ist. Das ist natürlich in erster Linie der Vergleich der Zinssätze. Aber auch ein Blick auf die Nebenkosten einer Finanzierung, besondere Tilgungsvereinbarungen etc. können in den Vergleich einfließen. Und natürlich spielt auch eine Rolle, wie stark Sie die Finanzierung an sich anpassen wollen: Vielleicht können Sie sich mehr Rate und eine schnellere Rückzahlung leisten? Oder eben auch nicht.

Oder es steht eine größere Renovierung oder Sanierung an, die auch gleich über den neuen Kreditvertrag abgedeckt werden soll. Analysieren Sie hier Ihre Situation genau. Sofern Sie weitere Investitionen in Ihre Immobilie planen, können für Sie auch die stark geförderten Kredit- und Zuschussprogramme der KfW für Bestandsimmobilien eine gute Ergänzung Ihrer Finanzierung sein.

Auch eine interessante Überlegung ist, für die Anschlussfinanzierung eine die Zinsbindung bis zur Abbezahlung der Kreditschuld zu vereinbaren: der sogenannte Volltilger.

Praxistipp:

Mithilfe eines Forward-Darlehens können Sie Ihre Anschlussfinanzierung übrigens schon fünf Jahre im Voraus absichern. Sie vereinbaren dann einen Kreditvertrag mit den heute gültigen Zinsen. Ermöglicht wird das durch einen Zinsaufschlag. Das erhöht Ihre Planungssicherheit. Wichtig ist aber: Sie sind an diesen Vertrag auch dann gebunden, wenn die Zinsen in fünf Jahren niedriger sein sollten.

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